Le décret sur le bail à usage professionnel publié en 2020, vise à encadrer les relations locatives pour les locaux utilisés à des fins professionnelles.
Avant l’adoption de ce décret, le régime juridique du bail à usage professionnel en Haïti reposait sur des dispositions éparses du Code civil et sur des lois anciennes relatives au louage d’immeubles. Ce cadre normatif, marqué notamment par un gel des loyers officiellement en vigueur depuis plus de soixante ans en vertu de la loi du 19 juillet 1961, ne correspondait plus aux réalités économiques contemporaines. Il en résultait des pratiques de contournement destinées à masquer les hausses effectives de loyers, ainsi qu’une insécurité juridique persistante pour les parties.
La législation antérieure se caractérisait également par des délais excessifs en matière de congé-location et de résiliation judiciaire. En cas de bail à durée indéterminée, le délai de congé pouvait atteindre quatre ans selon la pratique jurisprudentielle, tandis que la résiliation pour non-paiement des loyers ne pouvait être obtenue qu’après trois mois d’impayés et au terme de procédures judiciaires.
C’est dans ce contexte que le décret du 9 avril 2020 vise a moderniser et unifier le régime du bail à usage professionnel. Intégré au Livre I du Code de commerce, il consacre la liberté contractuelle en matière de durée du bail et de fixation du loyer, tout en définissant le champ d’application du bail professionnel, y compris les situations de requalification d’un bail d’habitation en bail à usage professionnel. Selon le décret, tout contrat, écrit ou non, conclu entre un bailleur et un locataire en vue de l’exercice d’une activité professionnelle dans des locaux est réputé constituer un bail à usage professionnel. De même qu’un bail initialement qualifié de bail d’habitation peut être requalifié en bail professionnel dès lors qu’une activité commerciale ou professionnelle y est effectivement exercée.
Le texte précise également les obligations respectives du bailleur et du preneur, encadre les modalités de renouvellement et simplifie les règles relatives à la résiliation..
Les principales obligations du bailleur consistent notamment à délivrer les locaux en bon état, à assurer les grosses réparations nécessaires, à respecter l’usage convenu des lieux sans en restreindre arbitrairement l’exploitation et à informer le preneur de la réalisation de travaux importants nécessitant l’évacuation des locaux.
Le preneur, pour sa part, est tenu de payer le loyer convenu, d’exploiter les locaux conformément à leur destination professionnelle, d’assurer l’entretien courant et les réparations locatives, et de verser une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux sans droit ni titre après l’expiration du bail.
Il reconnaît la liberté contractuelle en permettant aux parties de fixer librement la durée du bail, laquelle peut être déterminée ou indéterminée. À défaut de stipulation expresse ou d’écrit, le bail est réputé conclu pour une durée indéterminée. Il prend effet à compter de la signature, sauf convention contraire. En matière de renouvellement, le décret prévoit que, dans le cadre d’un bail à durée déterminée d’au moins un an, le preneur peut solliciter le renouvellement du contrat au moins sept mois avant son expiration. À défaut de réponse du bailleur six mois avant l’échéance, le renouvellement est réputé accepté. Pour les baux à durée indéterminée, toute résiliation doit être notifiée avec un préavis minimum de six (6) mois.
S’agissant de la sous-location, celle-ci est, contrairement au régime du Code civil, en principe interdite, sauf stipulation contraire du bail. En cas de décès du locataire, le conjoint survivant ainsi que les ascendants ou descendants en ligne directe peuvent demander à bénéficier de la continuation du bail existant.
La libéralisation des loyers professionnels est encadrée par des critères spécifiques tenant compte notamment de l’état des locaux et des prix pratiqués sur le marché. Par ailleurs, lorsque le bailleur effectue des travaux d’embellissement sans l’accord du preneur, il peut solliciter une majoration du loyer ou, en cas de désaccord persistant, demander la résiliation du contrat.
Le décret dispose en outre qu’il prévaut sur toutes dispositions contraires des lois antérieures, notamment celles du Code civil relatives au louage des choses ainsi que les lois interdisant l’augmentation des loyers ou fixant des délais de congé, en ce qui concerne spécifiquement les baux à usage professionnel.
Le décret sur le bail à usage professionnel vise à rééquilibrer les relations contractuelles en faveur d’une plus grande flexibilité, à renforcer la sécurité juridique et à favoriser l’investissement dans l’immobilier professionnel en Haïti.